Hello 朋友们，有一段时间没更新啦，最近在忙着新家的布置和装修，趁着周末来记录下这段时间看房买房的经历吧。
房子是在2025买的。但其实从23年底就有持续关注房市， 24/25 年是非常活跃地几乎一有空周末就会去看Open House（想起看到的一个笑话，加拿大人有什么省钱的周末消遣方式? 答: 逛Open House. 😂）
我用Gemini 总结了在reddit 上人们分享的买房数据。发现大家真实的买房经历都是一个残酷的持久战。
| 维度 | Reddit 网友真实体感 |
| 云看房 | 100+ 套 (刷到眼花) |
| 实地看房 | 15 – 30 套 |
| 下 Offer | 3 – 6 次 (才中一次) |
| 耗时 | 3 – 6 个月 |
| 最后买到的房子 | “85分”的房子 |
回顾我自己的经历，24/25年云看房数量就数不清了，实地看的房子应该不下50套，下的offer有8个, 最终买到了比较心仪的房子，不是“100分”的房子，但是也比较符合自己的预期了。
整个时间线这么久，市场在变化，自己心态也经历了一些变化。总结下来就是，一开始并不清楚自己想要买什么样的房子，慢慢有了比较清晰的图案，开始瞄准自己的理想房子下offer，但是屡屡受挫。最后感觉买房子真的是持久战。一开始很容易会fall in love with某个房子，很激动会“脑补”家具摆放，甚至想要卷bidding war，后来慢慢有经验了，就会觉得，没有哪个房子是自己必须要拿下的，如果不符合预算，做好时刻walk away的准备，市场上永远不缺房子。
以下是我梳理的比较显著的一些买房心路历程，如果你也是和我一样的first-time home buyer，希望可以帮到你噢。
1. 对于房子的偏好
地段
在所有的偏好中，我自己觉得地段应该排在第一位的，毕竟房子的装修情况甚至layout后期都可以升级，但是地段是固定的。一开始会在Richmond hill 和Markham 两个区域游移不定，因为这两个地方华人生活还是比较便利的，而且学区地段的房子升值空间比价更大，未来小孩子上学也比较方便。
我看下来感觉就是 Richmond hill 的社区大多比Markham年代更成熟一点，而且周边绿树成荫，环境非常好，我自己又比较喜欢有character的老房子… 对比之下，Markham 很多2010年后建成的社区房型都比较小，而且装修风格都是千篇一律的cookie cutter …
最终看下来，还是选择了Markham ，可能因为Markham还是讲粤语的人比较多，比较有亲切感，加上去超市/商场/外出吃饭都很方便，外出跑步公园的环境非常好。而且附近步行可到排名很好的小学/中学，对于华人家庭来说教育问题省心省力。所以索性就集中精力只关注Markham 地段的房子。
体验下来我的感觉是，确定好一个地段然后只找这个地段的房源比在好几个地段同时看房要效率高，如果同时看 Richmond Hill 的老房子和 Markham 的新区，要对比的参数简直是太多了：包括房龄、学区、通勤、周围配套等等……非常消耗精力，让人拿捏不定。所以我觉得专注一个地段也许更能找到合适自己的房子。
房型
作为first-time home buyer，我开始最大的问题是不知道什么样的房子适合自己。所以多去看open house是好的，看多了你就会对装修staging很好看的房子祛魅了，也会更关注房子的实质和自身的需求。
我租房子的时候住过townhouse, semi-detached, detached. 体验下来就是townhouse 确实有点隔音问题，偶尔能听到邻居那边的动静，而我又是喜欢在家看电视放音乐声音开很大的那种…… 所以如果能买到semi或者detached 都是比较理想的。
然后从房间数量来考虑，因为在家工作，所以最理想的是有独立的房间作为办公区域。再考虑到以后有家里人/朋友来住的话，那么楼上4个房间比较合理。如果是作为Forever home 来考虑，我的理想是一楼能有三个空间 Front room, Living room, Kitchen/Dining room.
最后是地下室，理想的情况是一个独立unit，也就是有卧室/独立卫浴/厨房/客厅/洗衣房的空间，短期可以出租作为额外收入，长远来看我们对living space的需求只会多不会少，所以能够有良好layout 的地下室是最好的。
房子的装修状况
我一开始会青睐装修很现代staging很漂亮的房子，忽略掉房子本身的格局采光等其他问题。现在想想，自己真的很肤浅…
在持续看了一段时间的房子之后，我才意识到，其实staging 和装修是最不重要的。
Reddit 上面看过一个评论，Staging 是投资回报率（ROI）最高的销售手段——卖家可能只花了 5,000 加币租家具、刷个漆，但视觉上的提升往往能让买家心甘情愿多掏 5 万甚至 10 万加币。如果你想要买到最大 value 的房子，应该是买没有特别花钱在staging和软装的房子，你买回来之后还能按照自己的想法去装修。当然按照现在的市场，如果不需加价就能买到装修完好能够立马领包入住的房子，肯定是首选了。
最终我买到的房子确实在装修上是减分项，除了墙面可以看到是重新刷了一遍之外，几乎是没有其他的升级，也没有做staging, 比如房间和楼道都是地毯或者老式地砖，灯具安装少的可怜，厨房的countertop/cabinet 都是20年前的风格…优点是这个房子的layout 和采光比较好，满足了我想要的布局，后期升级的潜力比较大，虽然要多钱多花精力来搞装修，但起码可以按照自己的喜好去铺上地板、换掉灯具后，最终应该比多加钱买一个装修好（还不定是按照自己的喜好）的房子更划算。
很多时候简单的装修就能够把一个房子立马提升一个档次。再加上现在AI技术，你可以直接把房间图片交给AI做staging.
下面图片是房子前厅原始的样子，最大的bug是地毯+无灯具。
你可以把自己的喜好告诉AI，AI就帮我设计成了下面的图片，是不是简单staging和装修就能让房间上了一个档次？
2. 财务规划
当然，前面讲了这么多的设想，要是钱不到位都是白瞎。所以其实上面的设想都只是设想，最终还是看房子的最终成交价。
在你真正开始实地看房前，一定要先联系贷款经纪拿 Pre-approval，看看自己pre-approval 能贷到多少，然后再确定最终可承受的房子的价位区间。
就像前面提到的，24/25年期间我一共下了8个offer，很多时候都是因为bidding war 卷不过或者买家觉得市场的价格不满意而下架房源就没有成交。虽然觉得看了这么久的房子最终没有成交有点失落，又要进入新一轮的看房大战，但还是得坚持理性，在这个市场，要随时做好walk away的准备，没有哪个是一定要买的房子。
大部分年轻人买房的轨迹是starter home (condo/townhouse) -> semi/link -> detached. 也就是以小换大，但是每一次买房卖房都会有很多的手续费（比如卖房中介费，土地转让税，律师费 & 杂费，搬家 & 软装损耗等等），然后这个过程就会损失很大一部分资金，看过网上有人分享，如果你能够一步到位，最好是一次性买forever home。
庆幸的是，这两年趁着市场下行，本来预算只能看townhouse/semi的，现在能买link或者detached了。难逃的是最终我还是被迫参与了bidding war, 在预算范围内加了一轮价格并且放弃验房(no inspection)的条件下终于买到了房子。如果再观望一阵，估计能以更低的价格买入… Eh, 但是话说回来，谁又能预估市场呢？如果你买入是自住，又是长期持有，那其实短期的房价下行没有太大影响。
3. 买房经纪
在加拿大（尤其是安省）的传统模式中，卖方会支付一笔总佣金（比如成交价的 4%-5%），然后这笔钱由卖方经纪公司和买方经纪公司平分。对买家来说，表面上是“免费”使用了经纪的服务。但虽然钱不是你（买方）直接掏的，但买方经纪的佣金其实已经包含在了房价里。有些买房经纪（尤其是那些不提供带看服务、只负责跑手续的“工具型”经纪，或者为了在竞争中获客的经纪）会承诺将他们收到的 2.5% 佣金中的一部分（比如 0.5% 到 1.5% 不等）在成交后返还给买家。
我感觉自己并不需要买房经纪帮忙做任何的research 的工作，实地看房大部分都是趁着周末open house，只是需要经纪帮忙下offer，所以，我当时的策略就是找 Cash Back Agent（返佣经纪），把佣金返还比例拿到最大。
最终是在RFD (RedFlagDeals）上面联系到的一个韩国小哥，同样是持牌经纪, 我们谈好了他主要负责下 Offer；如果有的房子没有 Open House，他再帮我联系预约。小哥还是很专业的，每次联系的时候回复都非常积极，一点都不含糊，下offer 的时候完全尊重你的想法，不会为了成交而 push 你加价。一起看房的时候会如实地表达自己的意见，比如这个房子有哪些condition要额外考虑的，记得当时我们看中一个房子，各方面都好，但他特别提醒我们要注意后院的Easement（地役权）。他解释说这块地虽然属于你，但政府有随时进入施工的权利，未来想挖泳池或者盖个 Shed 限制非常多。最终当然是没有选择这个房子。
事实证明，找一个清醒且专业的经纪，比找一个只会带你看房的经纪要重要得多。当然更重要的是，要自己做足够多的research。
4. Post-offer inspection 过户前验房
最终房子在Firm (确定成交) 三个月后才正式Closing (交房)。这三个月的Closing Period正好给了我们充裕的时间：一方面让律师处理Title Search等法务工作，并拿到银行最终的 Final Approval；另一方面，虽然当时为了抢到房子下的是No-inspection Offer，但我们利用交房前仅有的几次Access Visit机会，额外自费安排了一次Home Inspection。
很多人可能会觉得：反正合同都签了，看出来毛病也不能退房，这不是花冤枉钱吗？
在 Reddit 上看到有这样一个观点：
“Skipping the inspection as a contingency gets you the house; doing the inspection anyway before closing gets you a plan.” –跳过验房条件是为了让你买到这套房；但在成交前坚持验房是为了让你拥有一个入住计划。
这也是韩国小哥经纪建议的，在房子close之前如果发现有一些major issues 原房主没有披露的，那么我们还是可以和他们谈判。比如如果验房师发现了卖家明知却故意隐瞒的Major Defects（比如结构性损坏或大面积霉菌），这在法律上属于Latent Defects，我们依然有权通过律师要求卖家处理，而不是当“冤大头”。
另外，我需要清楚地知道屋顶还能撑几年、暖炉（Furnace）和空调（AC）的健康状况、电闸板（Panel）是否符合现在的安全标准。比如，在发现了原有的暖炉已经用了25年后，home inspection那份几十页的报告最主要就是让我们尽早换掉暖炉, 这能让我们提前规划装修预算，而不是在入住后的第一个冬天突然面对坏掉的暖炉。除此之外，我们还对地下室做了是否有氦气超标的检测，以及确保所有电器和机械系统在 Closing 当天必须是正常运作的。
5. 装修规划
在成交之后交房之前的3个月时间里，除了以上事情，大部分时间都用来了规划如何装修，毕竟房子买来的时候是过时的装修状态，所以基本上地毯要换成木地板，地砖要敲掉重新铺成现代的地砖，安装potlight换掉老式灯具，厨房要全部重新升级….这么庞大的工程当然最省事的肯定是请一个contractor，当然我们选择了自己干…!
最主要原因是自己干可以省不少钱。加拿大的labor实在是太贵了请不起。
第二个是我有自己的偏好和要求，估计contractor 干到一半会被烦死最后撂挑子不干了。
第三个是看过很多装修的工程效果，一些大的粗线条的东西都没做对，更别说扣细节了，最终还是自己干更放心。
这期间几乎隔三差五跑万锦一家新开的装修店 Besso Floor & Decor，可以去拿地板和地砖sample回家试（也在期间了解到地板的不同种类和不同用处，Vinyl, hardwoord, engineered hardwood，并且不同retailer之间还可以price match!)
现在的情况就是房子终于全部换成了自己想要的hickory hardwood floor，整个房子新装了potlight和新式灯具，接下来就是厨房的改装了。有机会的话后面再来update一下吧。
最后，为自己打一波广告，我家房子地下室开始招租啦，万锦学区房，1室1厅，独立卫浴，不需要买家具，直接拎包入住，如果有感兴趣的小伙伴请私信我吧！
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